Je hebt een huis op het oog in Frankrijk, maar je inkomen komt (nog) niet uit Frankrijk. Misschien werk je nog in Nederland, leef je van pensioen, of ga je pas na de verhuizing een bedrijf starten. Een hypotheek zonder Frans inkomen aanvragen voelt dan als een lastige puzzel – en dat is het soms ook. Maar onmogelijk is het zeker niet.

Waarom dit vaak de eerste hobbel is

Franse banken kijken anders naar leencapaciteit dan Nederlandse. Waar een Nederlandse bank vooral naar je toekomstige situatie kijkt, wil een Franse bank vooral bewijs zien van stabiliteit: een vast, aantoonbaar inkomen, al dan niet uit het buitenland. Geen Frans loon hebben is op zich geen probleem – geen aantoonbaar en stabiel inkomen wél.

Wat telt wél mee bij een hypotheek zonder Frans inkomen

Franse banken accepteren in de praktijk regelmatig buitenlands inkomen, mits je het goed kunt onderbouwen:

Nederlands of Belgisch loon, met werkgeversverklaring en recente loonstroken
Pensioeninkomen, met een pensioenoverzicht
Vermogen of overwaarde uit de verkoop van je huidige woning
Bestaande huurinkomsten, als die al lopen en aantoonbaar zijn

Wat meestal niet telt: inkomen dat je nog moet gaan verdienen. Een businessplan voor je toekomstige gîte, hoe overtuigend ook, is voor een Franse bank geen inkomen.

Als je een B&B of camping wilt kopen

Voor hospitality-ondernemers ligt hier vaak de grootste valkuil. Je koopt een pand mét het plan om er inkomen uit te halen, maar de bank financiert op basis van wat er nu al is, niet op basis van wat je ervan gaat maken. Verwachte inkomsten uit verhuur, camping of table d’hôtes tellen doorgaans niet mee in de berekening van je leencapaciteit. Heb je een partner met een lopend inkomen, of eigen vermogen dat de eigen inbreng verhoogt? Dan sta je aanzienlijk sterker.

Banken zijn op dit moment extra grillig

Het acceptatiebeleid van Franse banken is de laatste tijd wisselvallig. Regelmatig duiken nieuwe eisen op, of worden aanvragen om redenen afgewezen die eerder geen probleem waren. Voor de aankoop van een bestaand bedrijf – zoals een B&B of camping – ligt dit extra gevoelig: kleinschalige horeca-overnames en startende ondernemers krijgen vaak nul op het rekest, zeker als de koper buitenlands is.

Zelfs wanneer de cashflow van een bestaand bedrijf ruim voldoende is voor een ondernemersinkomen, haakt de bank soms af zodra er na aftrek daarvan te weinig ruimte overblijft voor rente en aflossing. Andere inkomstenbronnen of toekomstige groei tellen dan niet mee. Voor activiteiten die nog moeten starten, blijven de deuren vaak gesloten – zonder dat de bank dat vooraf duidelijk laat weten.

Dat maakt een hypotheek zonder Frans inkomen extra kwetsbaar voor dit grillige bankbeleid – reden te meer om je dossier zo sterk mogelijk voor te bereiden.

Is de eigen inbreng beperkt? Dan is het soms verstandiger de prijsklasse te beperken tot wat je aan eigen middelen hebt, of te kijken naar financiering vanuit Nederland of België – een persoonlijke lening, een verhoging van je bestaande hypotheek, of inbreng door derden. Lastig, dat is het zeker. Onmogelijk niet.

Via Jacqueline-tip: Een reëel scenario: je financiert de aankoop grotendeels met eigen middelen of overwaarde, en gebruikt de hypotheek als aanvulling. Franse banken zien dat liever dan een dossier dat volledig op toekomstige B&B-omzet leunt.

De harde cijfers waar Franse banken op toetsen

Los van waar je inkomen vandaan komt, hanteren Franse banken een aantal vaste grenzen die voor iedereen gelden:

Schuld-inkomensratio: je totale maandlasten (inclusief de nieuwe hypotheek) mogen doorgaans niet boven 35% van je bruto-inkomen uitkomen.
Leeftijdsgrens: de hypotheek moet meestal zijn afgelost vóór je 75e verjaardag, al gaan sommige banken tot 80 jaar. Dit bepaalt direct de maximale looptijd die je kunt krijgen.
Overlijdensrisicoverzekering: bij vrijwel elke Franse hypotheek is een levensverzekering die de lening dekt bij overlijden wettelijk verplicht. Dit verhoogt je maandlasten, dus reken dit vooraf mee.
Notariskosten: bovenop je eigen inbreng komen de frais de notaire, ongeveer 8% van de koopprijs, voor eigen rekening.

Deze grenzen gelden los van je inkomensbron, maar wegen extra zwaar mee wanneer je dossier al wat minder standaard is – zoals bij een buitenlands inkomen.

Wat kun je wél doen

Een paar dingen die het verschil maken:

Kies een bank of makelaar met ervaring met buitenlandse kopers. Niet elke Franse bank is hier even flexibel in, en sommige regionale Crédit Agricole- of BNP Paribas-kantoren hebben simpelweg meer ervaring met Nederlandse en Belgische dossiers dan andere.

Reken op een eigen inbreng van 20 tot 30 procent. Dat is in Frankrijk vrij standaard, ongeacht waar je inkomen vandaan komt. Als niet-resident – wat de meeste emigranten op het moment van aankoop nog zijn – land je in de praktijk vaker aan de bovenkant van die bandbreedte, richting de 30 procent, omdat de bank dan extra zekerheid wil zien.

Zorg dat je dossier compleet en overzichtelijk is. Loonstroken, jaaropgaven, bankafschriften – een Franse hypotheekadviseur of bank wil dit liefst overzichtelijk en (deels) vertaald aangeleverd krijgen. Dat scheelt weken vertraging.

Overweeg een mede-aanvrager. Twee inkomens, ook als beide buitenlands zijn, versterken je dossier aanzienlijk.

Houd rekening met doorlooptijd. Reken op zo’n vier tot acht weken tussen aanvraag en toezegging, en soms langer bij een minder gangbaar dossier. Start dit traject dus op tijd, bij voorkeur voordat je een compromis de vente tekent met een korte financieringstermijn.

Via Jacqueline tip: Zelf begeleidde ik onlangs een dossier waarbij we loonstroken, jaaropgaven en werkgeversverklaringen moesten vertalen en ordenen voor een Franse hypotheekadviseur – precies het soort werk waar een goed voorbereid dossier het verschil maakt tussen weken wachten of snel duidelijkheid.

Een hypotheek zonder Frans inkomen is dus geen uitzondering, maar vraagt wel voorbereiding. Hoe eerder je in kaart brengt wat je kunt aantonen, hoe soepeler het traject verloopt.

Twijfel je of jouw inkomenssituatie haalbaar is voor een Franse hypotheek? In een vrijblijvend kennismakingsgesprek kijken we samen naar je dossier. Plan hier een afspraak.